Investir en Résidence Étudiante : investisseurs cibles et fiscalité

Envoyé le par bmunsch on Jan 30, 2015 | aucun commentaire

Quel profil investisseur en résidence étudiante ?

• Un public à la recherche de revenus complémentaires

Avec des surfaces réduites et des budgets particulièrement abordables, à partir de 60 000 € HT , la résidence étudiante est l’un des rares supports qui permet de bénéficier du statut de loueur meublé avec une enveloppe aussi contenue. La résidence étudiante séduit donc particulièrement les investisseurs à la recherche de revenus complémentaires.

Sa définition immobilière, très proche de studios ou T1 calibrés eux aussi pour les étudiants, voire les jeunes actifs dans les grandes villes (notamment Paris), permet de plus de diminuer les conséquences en cas de défaillance d’un gestionnaire ; le bien pouvant se louer tout aussi facilement. La définition immobilière de ce type d’actif permet ainsi de le rendre plus accessible que d’autres biens gérés, tel l’EHPAD, la résidence sénior ou la résidence de tourisme qui sont associés à des enveloppes d’investissement plus importantes.

Le support permet aussi de se constituer un patrimoine de qualité grâce à des biens situés en zones urbaines bénéficiant d’un important potentiel de remplissage (campus, facultés, écoles …).

Quels sont les avantages fiscaux lors d’un investissement en résidence étudiante ?

Pour rappel, les avantages fiscaux se traduisent par des options fiscales à exercer au moment de la première déclaration qui suit la livraison du bien, autrement dit, à la base, un bien en résidence étudiante doit être appréhendé comme un simple bien immobilier traditionnel.

• Des revenus non imposables

Outre le dispositif Censi-Bouvard, offrant la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’acquisition HT et qui prendra fin le 31 décembre 2016, les biens en résidences étudiantes peuvent s’inscrire sous le régime des amortissements – ou LMNP Classique. En tant que loueur en meublé classique, l’investisseur peut ainsi amortir le prix de l’immobilier hors terrain, lui permettant alors de neutraliser globalement, sur le long terme, les loyers perçus.
L’investisseur perçoit des loyers et paye en contrepartie différentes charges.

Il en découle un résultat d’exploitation calculé comme suit : loyers – charges réelles = A – B

 

Les charges virtuelles que constituent les amortissements (C ) ne sont passées fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent donc en aucun cas contribuer à créer ou augmenter un déficit (Article 39 C du Code Général des Impôts).

Ainsi, quand le résultat d’exploitation est négatif, les amortissements sont différés sans limitation de durée, constituant une réserve de charges qui pourra être utilisée dès que le résultat d’exploitation deviendra positif, permettant alors une non fiscalisation des revenus de l’opération sur du très long terme.

Le montage peut ainsi être décomposé en 2 phases :

Ce mécanisme permet donc de neutraliser tout ou partie du résultat fiscal, générant ainsi des revenus non-fiscalisés sur le long terme.

• Un avantage fiscal exclusif : la récupération de la TVA

Sous réserve de respecter les conditions requises, une récupération de la TVA est possible lors de l’acquisition d’un bien en résidence étudiante. Le prix d’achat à prendre en compte est ainsi le montant hors taxe.
En revanche, cette récupération n’est pas envisageable lors de l’acquisition d’un bien nu, dont le prix d’achat sera TTC (Toutes Taxes Comprises).

Privilégiées par les pouvoirs publics, les résidences étudiantes offrent ainsi des opportunités très intéressantes puisqu’elles reposent sur une cohérence économique globale, portant également sur les prix immobiliers.
De plus l’acquisition d’un bien dans ce type de résidence permet d’envisager une récupération de la TVA.

Un bail commercial n’est-il pas trop contraignant ?

• Le bail commercial : cadre rassurant et performant

Le bail commercial est perçu à tort comme une contrainte. Bien au contraire, ce document assure visibilité et tranquillité à l’investisseur : en effet, il fixe les modalités liant les deux parties et décrit les obligations et contreparties de chacune.

L’exploitant professionnel s’occupera en particulier du remplissage de la résidence et déchargera ainsi le propriétaire de l’ensemble des aléas locatifs. Le propriétaire percevra quant à lui un loyer, en règle générale de manière trimestrielle, correspondant à la mise à disposition du bien à l’exploitant.
Ce document fixe également la répartition des charges.

Comme évoqué précédemment, l’exploitant prend à son compte la majeure partie des frais inhérents à la vie du bien immobilier, la principale raison étant qu’il s’agit là de son outil de travail garant de son chiffre d’affaires et qu’il se doit donc de le maintenir en bon état. Le propriétaire pourra conserver à sa charge les frais relevant des travaux importants, essentiels pour permettre au bien de conserver sa valeur.

En cas de conflit, le bail commercial détermine également les cas de résolution afin de sécuriser l’investissement pour les propriétaires.
Par ailleurs, il faut noter que ce document n’est pas un frein à la revente du bien puisqu’il assure les mêmes avantages au propriétaire suivant en termes d’amortissements.

Le bail commercial offre ainsi lisibilité et visibilité à l’investisseur. Le gestionnaire contracte une obligation de résultats garante du paiement des loyers à l’investisseur.

Rappelons que cette obligation juridique ne prendra tout son sens que dans le cadre d’un montage économiquement cohérent

Le rendement est-il moins intéressant que ceux d’autres supports ?

• Des rendements attractifs

Les rendements proposés en résidence étudiante sont très légèrement en-deçà des rendements affichés par d’autres supports, notamment l’EHPAD. Ils oscillent entre 4 et 4,10 % HT (mobilier inclus), contre 4,5 à 5 % HT en EHPAD.

Pour autant, un investissement ne s’envisage pas uniquement avec le seul niveau de rendement et un bien en résidence étudiante affichera une valorisation patrimoniale supérieure à celle associée à l’EHPAD.

Par ailleurs, même si les rendements sont un peu plus faibles que ceux d’autres actifs, ils restent très largement supérieurs à l’immobilier résidentiel classique

Comparatif entre immobilier locatif nu et immobilier géré en termes de rendement :

* Loyer HT / Immobilier HT

Certains investisseurs souhaitent réaliser ce type d’investissement dans le but de loger un enfant : que penser d’une telle configuration ?

La réponse à cette question est sans ambiguïté : cette configuration n’est pas souhaitable pour l’investisseur et difficilement envisageable pour le gestionnaire.

• Occupation : une situation non souhaitable pour l’investisseur

Même s’il est légitime pour un futur acquéreur d’envisager ce type d’option, en pratique, il apparaît très clairement qu’il s’agit là d’une fausse bonne idée. A vouloir tout concilier, on passe souvent à côté de l’objectif principal et il convient d’aborder investissement et hébergement d’un enfant étudiant comme des considérations distinctes.
Démonstration.

Tout d’abord, la décision d’investissement inter vient le plus souvent 1 à 2 ans avant la livraison du bien, il est ainsi très difficile à ce moment de savoir quel sera le lieu d’études à retenir…

Ensuite, une occupation personnelle va à l’encontre de la logique même de l’investissement, à savoir la constitution de revenus complémentaires.

Cependant, le propriétaire peut évidemment faire une demande de location dans la résidence. Il bénéficiera alors de l’ensemble des services proposés par le gestionnaire, à des tarifs compétitifs, comme pour l’ensemble des locataires.

• Récupération personnelle : un manque à gagner pour l’exploitant

Comme évoqué plus haut, la résidence donnée par bail commercial à un gestionnaire est son outil de travail. Ainsi, la récupération à titre personnel de biens par les investisseurs constitue pour ce dernier un véritable manque à gagner.

Cette configuration est encadrée par la loi qui prévoit une compensation financière par le versement d’indemnités d’éviction.

Dans la pratique, nombre d’exploitants n’en revendiquent pas.

Achète-t-on un bien en résidence étudiante plus cher qu’un bien nu ?

Précisons, à titre introductif, qu’il convient de comparer des surfaces semblables.
En effet, la typologie d’une résidence étudiante est particulière puisque principalement composée de studios et T1.

Or, plus un logement est petit, plus son prix au m2 est élevé car les charges fixes liées à ce logement sont réparties sur moins de m 2(murs séparateurs, salle de bain, porte d’entrée).

On remarque ainsi que le prix de vente d’un studio est généralement 30 à 40 % plus cher que celui d’un T3.

Ceci étant précisé et à produit comparable, la résidence étudiante n’est pas plus chère qu’un bien nu.

• L’exploitant : gage de rationalité économique

A la différence de l’immobilier résidentiel classique qui peut pâtir d’éléments irrationnels, les prix y étant définis entre les seuls promoteurs et investisseurs, les résidences étudiantes incluent un autre acteur dont le rôle est déterminant dans la définition économique du montage. Spécialiste d’un secteur donné, le gestionnaire exploitant qui détermine en effet les niveaux de loyer de manière extrêmement rationnelle.

De là, les loyers étant déterminés de manière très prudente, les prix immobiliers devront eux aussi être particulièrement agressifs afin de conserver une cohérence économique et un rendement attractif.

• Un avantage fiscal exclusif : la récupération de la TVA

Sous réserve de respecter les conditions requises, une récupération de la TVA est possible lors de l’acquisition d’un bien en résidence étudiante.
Le prix d’achat à prendre en compte est ainsi le montant hors taxe.

En revanche, cette récupération n’est pas envisageable lors de l’acquisition d’un bien nu, dont le prix d’achat sera TTC (Toutes Taxes Comprises).

Les Résidences Etudiantes offrent ainsi des opportunités très intéressantes puisqu’elles reposent sur une cohérence économique globale, portant également sur les prix immobiliers, et que l’acquisition d’un bien dans ce type de résidence permet d’envisager une récupération de la TVA.

Est-il possible de revendre facilement ce type de biens ?

Avant d’envisager une quelconque revente, il faut s’attacher à bien acheter, veiller, comme nous l’avons vu, à la cohérence emplacement/prix avec la valeur hypothécaire comme indicateur de référence.

Il s’agit là d’un critère déterminant pour une revente dans de bonnes conditions.

• Cible revente : des investisseurs souhaitant allier revenus complémentaires non-fiscalisés et constitution de patrimoine

Penser revente, c’est s’intéresser à l’investisseur susceptible de se porter acquéreur de ce type de biens. Son profil est simple : un individu qui souhaite investir, développer son patrimoine tout en générant des revenus complémentaires non-fiscalisés. En effet, le nouvel acquéreur pourra, comme son prédécesseur, pratiquer des amortissements comptables sur le mobilier et l’immobilier et ainsi percevoir des loyers non-fiscalisés pour une période de 25 à 30 ans.

• Des supports aux rendements attractifs

A noter que la revente, à terme, est facilitée par le fait que le niveau de rendement initial est élevé et croît avec l’indexation des loyers ; ce qui fait du support un produit au rendement performant au moment de la revente.

• Des revenus immédiats

Les biens proposés à la revente sont par ailleurs très at trac tifs ; déjà en exploitation, ils assurent en effet des revenus immédiats à leur propriétaire et sont, à ce titre, très recherchés.

Comment revendre, quand, par qui, à quel prix ? Y a-t-il des conséquences fiscales ? Qu’en est-il de la plus-value ?

• Quand ?

A tout moment ! Il est toutefois conseillé dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (octroyant un avantage fiscal sur 9 ans) d’envisager la revente au-delà des 9 années de détention pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal.

• A qui s’adresser ?

Une agence immobilière, le service négociation d’une étude notariée, le commercialisateur initial, et bien sûr le conseil en gestion de patrimoine et consultant et détenteur de la carte de transactions immobilières, comme BEYER IMMOBILIER.

• A quel prix ?

Le prix sera fixé au moment de la revente par la confrontation de l’offre et de la demande

Un exemple :

Un bien acheté 80 000 € HT en année N avec 4 % de rendement HT/ HT rapporte 3 200 € la 1ère année.

Hypothèse de revente à N + 15 avec une revalorisation annuelle des loyers de 1,5 % : loyer annuel à N + 15 : 4 000 € HT

Dans l’hypothèse où le rendement demandé par l’investisseur à N+15 est de 4 %, identique à celui obtenu en année N, alors le prix de vente théorique est fixé comme suit : 4 000 € / 4 % = 100 000 € HT

<< Vous pouvez retrouver la 1ère partie de cet article en cliquant ici 

En soumettant ce formulaire, j'accepte que les informations saisies soient exploitées dans le cadre de la demande de renseignement et de la relation commerciale qui peut en découler. Pour connaître et exercer vos droits, notamment de retrait de votre consentement à l'utilisation des données collectées par ce formulaire, veuillez consulter la page "Protection de la vie privée et des données personnelles".

---