Investir en résidence de tourisme : comment revendre, par qui et à quel prix ? Quelles sont les conséquences fiscales ? Qu’en est-il de la plus-value ?

Envoyé le par bmunsch on Oct 6, 2015 | aucun commentaire

Quand revendre une résidence de tourisme ?

Il est possible de revendre le bien à tout moment.

Il est toutefois conseillé, dans le cadre d’un investissement en dispositif Censi-Bouvard de procéder à la revente au-delà des 9 années de détention pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal.

Par qui ?

La revente peut se faire via une agence immobilière, un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine détenteur de la carte de transactions ou bien encore par le biais du commercialisateur initial.

À quel prix ?

Le prix sera fixé au moment de la revente par confrontation de l’offre et de la demande. Deux approches sont ainsi possibles : une approche locative – où le rendement est déterminant – et une approche patrimoniale – basée sur la valeur du bien.

Exemple :

Un bien acheté 100 000 € HT en année N avec 4,5 % de rentabilité HT/HT rapporte 4 500 € la 1ère année.

Hypothèse de revente à N + 15 avec une revalorisation annuelle des loyers de 2 % :

Loyer annuel à N + 15 : 5 937 € HT

Si la rentabilité demandée par l’investisseur à N+15 est de 4,5 %, alors le prix de vente théorique est fixé comme suit :

5 937 € / 4,5 % = 131 933 € HT

Conséquences fiscales de la revente :

Avant 9 ans :

• en LMNP amortissable : pas de conséquence
• en Censi-Bouvard : restitution de l’avantage fiscal sauf pour les reventes liées au décès de l’un des époux ou au licenciement de l’un d’eux

Après 9 ans :

• en LMNP classique comme en Censi-Bouvard : pas d’incidence

Plus-value :

La taxation des plus-values, sous la coupe du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, suit le régime des plus-values des particuliers, calculée de la façon suivante :

• Taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année et de 4 % pour la 22ème année révolue)

Et

• Taux de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (abattement linéaire de 1,65 % entre la 6ème et 21ème année, puis de 1,60 % pour la 22ème année révolue, puis de 9 % au-delà de la 22ème année)

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

• au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
• au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Cette imposition sera calculée par le notaire en charge de la vente qui retiendra, sur le prix de vente, le montant de l’impôt à payer et le versera à l’administration fiscale directement.

Impact de la TVA :

L’impact de la TVA est différent selon le type de revente, avec ou sans bail commercial :

• Revente avec reconduction du bail commercial en cours (avec des loyers assujettis à la TVA) : pas d’impact puisque la vente intervient entre deux assujettis. Une dispense de TVA s’applique (article 257 bis du Code général des Impôts), elle sera mentionnée dans l’acte de vente mais ne sera ni perçue par le vendeur ni payée par l’acquéreur. La revente est ainsi facilitée lors de la reconduction du bail commercial.

• Revente sans bail commercial :

• Si la vente intervient au cours des 19 premières années de détention, une régularisation de la TVA s’opère alors au vingtième. Pour un remboursement initial de TVA de 40 000 € et une détention de 8 ans, le vendeur devra alors reverser 24 000 € à l’administration fiscale.

Détail du calcul : 40 000 € – [40 000 x 8/20] = 24 000 €

• Si la vente intervient au bout de 20 ans de détention, il n’y aura aucune régularisation.

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